文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 凯盛专家

　　以前谁对央行降准最敏感？当然是房价。然而，时至今日，这个曾经铁磁的关联破裂了。加之顺路飘过的十一期间出售房屋数据不理想的新闻，我们只能说，房地产的黄金十年过去了。

　　凯盛专家：Apple Wang，商业银行产品经理，国家认证经济师、会计师。十年商业银行总行公司业务部工作经验，先后在总行个人金融部、公司业务部工作。负责产品创新、制度制定、风险防范等工作。

　　编者按：十一小长假的最后一天，央妈拿出了她的礼物，降低存款准备金率1个百分点，对应可以放出的流动性在7500亿元。

　　以前谁对央行降准最敏感？当然是房价。然而，时至今日，这个曾经铁磁的关联破裂了。加之顺路飘过的十一期间出售房屋数据不理想的新闻，我们只能说，房地产的黄金十年过去了。

　　与房地产黄金十年一起结束的，还有银行住房抵押贷款。未来房地产市场降速，已经高企的房贷规模又面临怎样的风险敞口呢？今天凯盛专家请到了商业银行资深产品经理Apple跟大家一起回顾房地产市场的黄金十年，解析未来房贷可能面临的风险敞口。

　　住房作为人们最基本的需求，一直以来都备受社会的关注，住房市场未来将会如何发展？银行在其中扮演什么样的角色？我们想通过回顾过去十年间住房市场的发展，给大家一些思考，明古今之变，想存亡之道。

　　过去的十年里，中国的房地产市场的发展超乎所有亲历者的想象，经济学家的崩溃论被打脸，市场发展也出乎了很多开发商的意料，一言以蔽之，这是房地产的黄金十年！也是银行住房按揭贷款高速增长的十年！

　　基于此，我们在这里复盘一下过去十年房地产市场的一个基本的发展状况，对于银行在住房市场中的地位和按揭业务的风险敞口进行一些深入浅出的分析，希望给大家一些启示。

　　第一阶段：2成首付7折利率

　　回望房地产市场这十年，其迅猛发展不仅与产业本身的发展有关，与我们国家的经济发展、人民的收入、居住环境都息息相关，同时也与国内外经济状况亦步亦趋。

　　我们先看一看金融危机前后持续收紧，快速放松的跌宕历史。

　　第二阶段：在越调控越上涨中出台一线限购

　　紧接着我们进入到第二个阶段，实体经济趋弱，但房价上涨。在强烈的刺激政策引导之下，房地产市场投资过热，房价再次抬头。宽松的货币政策下，企业竞相介入，企业老板将企业作为平台融资，进入矿产、地产等领域。新一轮的地产过热、经济增长过度依赖房地产的结构性矛盾日益凸显。很多地方政府的财政收入主要来源于卖地收入，而不是税收收入或其他收入。

　　外部环境方面，全球金融危机在欧洲演化成了主权国家债务危机，量化宽松成为各国央行的一个常态化工具，外部利率一直维持在较低的水平。因而此轮利率政策在调控房价还是救经济、控热点城市还是平缓全局等问题上陷入了两难抉择。

　　第三阶段：去库存下的最后井喷

　　紧接着，房地产市场就进入到第三阶段，去库存背景下的再次上涨。

　　房贷的两次拐点和高企的增速

　　接下来，我们来看看银行是怎么参与到房地产市场这黄金十年的。

　　随着房地产市场的快速升温，十年间银行的住房按揭的贷款也获得了高速增长。十年之中仅有过两次拐点的迹象：2008年是因为全球金融危机动摇过一次信心；2014年是可售住房高库存的供给过剩压力带动过房价趋下，特别是三四线城市卖不出去，一线城市感觉不是很明显。

　　但一旦房价库存开始高企，销售出现困难，货币政策总会转向这种刺激政策。本轮的房价调控放弃了利率的政策，利率仍然定格在2015年10月24日调整后的历史低位，五年期以上的基准利率为4.9%，为近十年的最低值。

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转载请标注：信息网——房地产与银行房贷的黄金十年，一起结束了