原标题：未获预售许可 北京华润·理想国打政策擦边球进行意向登记

本报实习记者 黄永旭 记者 童海华 北京报道

“我们打造的是全龄层关怀社区，大健康为主的健康地产。”《中国经营报》记者日前以购房者身份走访北京华润·理想国项目销售中心时，销售人员如是称。

据悉，华润•理想国是华润置地（01109.HK）全国首个大健康产业落地旗舰项目，将实现集品质住宅、康养中心、商务办公、幼龄教育为一体的“大健康地产”模式。将建设12栋住宅楼和5栋5A级办公写字楼，投资20亿元打造高端康健养老公寓，并将配备占地3400平方米的附属幼儿园。

不过，记者在采访中了解到，华润·理想国住宅项目目前并未取得预售许可证，但早已开启意向登记流程，目前已有500多位业主登记。“大健康”重点项目康养公寓则采取“会员租赁”模式运营，理想国业主需缴纳会员费70万元，非业主则需150万元会员费才能租住。

记者就项目预售情况向华润置地方面采访求证，但截至发稿尚未收到回复。

打擦边球进行意向登记

在不足30平方米的销售中心，挤满了前来看房的业主，工作人员也都忙着给意向购房者介绍项目情况。“预售证还没下来，预计5月底能拿到，最迟6月初开盘，现在正在意向登记。”销售中心一位张姓工作人员向记者介绍。

据其介绍，华润·理想国住宅项目占地面积4万平方米，建筑面积8.6万平方米，由12栋板楼组成，总计875套房，其中有600套是90平方米户型，其余为120平方米和140平方米两种，单价每平方米不超过5.5万元。

记者注意到，在销售中心靠里的角落，设有一张浦发银行办公桌，银行工作人员正在忙碌，不时有业主上前办理业务。工作人员介绍，目前该项目正在进行意向登记，且已有500多位业主登记。业主需要开通一个浦发银行账户，并存入20万元，完成这项操作即视为意向登记。为了方便业主，浦发银行在售楼中心设置了临时办公点。

关于20万元资金的性质，该工作人员解释为相当于业主在浦发银行的临时存款，且在开盘之前不能挪用，与之合作的浦发银行会在每天下午进行查账，若账户有变，会在第一时间告知销售中心，取消意向客户资格，不能参与后期摇号选房。

业主在银行存入20万元后，意味着拥有了参加后期开盘摇号的资格，那么在摇号中，中签机会是否均等呢？

“摇号当中，我们销售人员会根据购买愿望、资金状况、购房资质等因素，把所有意向客户分为ABCD四类，既有钱又特别想买我们的房，并且符合资质的客户就是A类客户，怎么可能买不到房呢？”该工作人员如是说。

为此，记者致电北京市住建委，一位工作人员表示，若未取得预售证，开发商向购房者收取钱款属于违规行为，该项目中，华润置地通过浦发银行的“转款”进行意向登记，属于打擦边球，政府无法监管。

“特殊申请”解决首付不足

2016年9月，《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》第四条规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

据上述张姓工作人员介绍，华润·理想国住宅项目中，90平方米户型总价最高不超过520万元，120平方米户型总价不超过660万元。若购买90平方米户型，购房者则需准备首付款约230万元。

以90平方米户型为例，最高价约520万元，若首付款为230万元，则首付比例约为44%。华润·理想国定位为刚需盘，主要售卖对象也是刚需客户，那么首付44%的压力是否存在缓解的途径？该工作人员表示，在相差不多的情况下，公司可以做一些“特殊申请”，帮助完成网签，“如果首付是230万元，在开盘时业主至少需要准备170万元，公司后期会做一些‘特殊申请’，就可以网签”。他告诉记者，目前尚无法确定“特殊申请”包含的细则，仍需等待公司进一步明确。

在项目推广画册中，华润·理想国被称为“华润置地在整合华润集团旗下相关优势资源的基础上，将生活康养板块预置于产品的营建之中，打造华润置地全国首个大健康产业落地旗舰项目”。

据了解，康养中心建筑面积约4.7万平方米，地下建设一层均为商业配套，包括游泳健身、SPA会所和休闲娱乐设施，地上建设五层均为养老公寓，主要是一居和两居室，共约600多间。从功能定位来看，康养中心定位高端老人康养公寓，针对老人居住和养老问题。建成之后，将分两部分管理：第一部分为家庭健康管理，内设医疗服务站，提供体检服务等；第二部分为术后管理，主要服务于术后疗养和复健调养。

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